الدرس (20): الإجارة

تقوم الفكرة الأساسية للإجارة على عقد تمليك منافع بعوض لمدة معلومة، وتنقسم إلى قسمين: إجارة على منافع الأعيان كاستئجار سيارة أو منزل، وإجارة على منافع الأشخاص كالاستعانة بسائق أو طبيب. شروط صحة الإجارة تشمل معرفة المنفعة والأجرة، وأن تكون المنفعة مباحة ومملوكة للمؤجر مع القدرة على تسليمها. فعندما تستأجر منزلاً لمدة سنة بخطوات واضحة وبأجرة محددة، فإنك تملك حق الانتفاع بالسكن طوال تلك المدة مع التزام المؤجر بتسليم العين وصيانة ما يخل بالانتفاع كالتهدم، والتزام المستستر بدفع الأجرة والمحافظة على العين وتسديد الفواتير.

الفكرة الأساسية

تدور فكرة الإجارة حول تمليك المنافع بعوض، وليست تمليكاً للأعيان ذاتها كما في البيع. الإجارة تعني استحقاق المنفعة مقابل أجر محدد، ويطلق عليها أحياناً البيع الأصغر لأنها بيع للمنافع.

الشرح

تنقسم الإجارة إلى قسمين رئيسيين: الأول هو إجارة منافع الأعيان مثل إيجار العقارات والدور والأراضي ووسائل النقل والعروض كالملابس. والثاني هو إجارة منافع الأشخاص ويقصد بها الإجارة على العمل، ويضبطها نظام العمل أو أحكام المقاولة في نظام المعاملات المدنية.

شروط صحة عقد الإجارة خمسة شروط أساسية يجب تحققها: أولاً معرفة المنفعة المعقود عليها برؤيتها أو وصفها الدقيق ناف للجهالة. ثانياً معرفة الأجرة ومقدارها وكونها مستحقة لسنة أو شهر أو يوم. ثالثاً أن تكون المنفعة مباحة فلا يجوز إجارة محل لبيع المحرمات. رابعاً القدرة على التسليم فلا يصح تأجير ما لا يقدر على تسليمه كالسيارة المسروقة. خامساً أن تكون المنفعة مملوكة للمؤجر أو مفوضاً فيها، فلا يجوز للإنسان أن يهنصرف فيما لا يملك.

أحكام الإجارة تنقسم إلى نوعين: أحكام متعلقة بمنافع الأعيان وأحكام متعلقة بمنافع الأشخاص والأعمال. في منافع الأعيان يلتزم المؤجر بتسليم العين وصيانة ما يمنع الانتفاع بها كالتهدم الناتج عن الأمطار، ويلتزم المستأجر بدفع الأجرة والمحافظة على العين وتسديد فواتير المياه والكهرباء. وفي منافع الأشخاص، ينقسم الأجير إلى نوعين: الأجير الخاص وهو من يستأجر لمدّة معلومة مثل السائق والموظف، وعقده يسمى عقد العمل، ولا يضمن ما تلف إلا بالتعدي أو التفريط. والأجير المشترك وهو من حدد عمله بإنجاز عمل معين كالطبيب في عيادته الخاصة والمهندس الذي يصمم منزلاً، وعقده يسمى عقد المقاولة، وهو ضامن لما تلف بفعله على كل حال، وضامن لما تلف بغير فعله إن كان مفريطاً أو متعدياً.

مثال محلول خطوة بخطوة

استأجر شخص شقة سكنية لمدة سنة كاملة بمبلغ ثلاثين ألف ريال، ودفع الأجرة وتمكن من سكناها. الخطوة الأولى: التحقق من نوع العقد، وهو عقد إجارة منافع أعيان صحيح لأنه استوفى شروط معرفة المنفعة والأجرة. الخطوة الثانية: تحديد التزامات المؤجر، وهي تسليم الشقة للمستأجر وصيانة أي خلل أساسي يؤثر على السكن مثل إصلاح التصدعات الإنشائية. الخطوة الثالثة: تحديد التزامات المستأجر، وهي دفع الأجرة كاملة ودفع فواتير الخدمات وتسليم الشقة بحالتها عند انتهاء المدة. الخطوة الرابعة: حكم استمرار العقد، الإجارة عقد لازم، فليس لأحدهما فسخ العقد أثناء المدة إلا بالتراضي أو بتعذر استيفاء المنفعة كأن تنهدم الشقة.

أخطاء شائعة

الاعتقاد بأن استئجار العين يمنح المستأجر حق بيعها، والصواب أن المستأجر يملك المنفعة فقط وليس العين، وبيع العين المؤجرة لا يفسخ الإجارة بل ينتقل حق الانتفاع للمشتري بشرط علمه بالإجارة. الظن بأن الأجير الخاص ضامن لكل تلف يحدث أثناء عمله، والصواب أن الأجير الخاص لا يضمن ما تلف بيده إلا إذا وجد منه تعد أو تفريط.

سؤالان للتدريب مع الإجابة

السؤال الأول: ما الفرق بين الأجير الخاص والأجير المشترك من حيث استحقاق العمل والضمان؟ الإجابة: الأجير الخاص هو من يستأجر لمدّة معلومة ويستحق المستأجر نفعه في جميع المدة ولا يعمل لغيره، ولا يضمن ما تلف إلا بالتعدي أو التفريط. أما الأجير المشترك فهو من حدد عمله بإنجاز عمل معين لغيره وليس متجهًا إلى العمل إلا إلى الوقت، وهو ضامن لما تلف بفعله وضامن لما تلف بغير فعله إن كان مفرطاً أو متعدياً. السؤال الثاني: ما حكم تأجير العين المؤجرة لشخص ثان؟ الإجابة: يجوز لمن ملك منفعة عين أن يؤجرها على غيره ولو لم يكن مالكاً للعين بشرطين: ألا يكون المؤجر الأول قد شرط عليه ألا يؤجر، وأن يكون انتفتاع المستأجر الثاني بقدر انتفاع المستأجر الأول أو أقل، وألا يكون فيه ضرر.